El pasado 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado publicó el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con entrada en vigor hoy día 19 de diciembre, según dispone la Disposición Final Tercera de dicho texto legal.
Aunque el gran impacto de este Real Decreto de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquileres ha sido la reforma de determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no podemos dejar de comentar las modificaciones que ha supuesto también en la Ley de Propiedad Horizontal.
Tres son los cambios introducidos:
- Se incrementa hasta el 10 % del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el art. 10.1 b) LPH.
En este caso, habrá de estarse a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, que señala el plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva, así, se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto-Ley.
- Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.
- En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge, en el Título II, una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
En concreto, los tres artículos reformados son:
Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.
Art. 10.1 b). Se establece un nuevo supuesto que obliga a las Comunidades a la supresión de barreras arquitectónicas; en concreto cuando las ayudas públicas alcancen el 75 %.
Art. 17.12. Establece que se pueda prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realiza dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Con respecto al fondo de reserva, ya se ha comentado que el incremento se puede hacer de forma progresiva, incluso, si el presupuesto es menor, se podrá bajar con respecto al año anterior, pues siempre ha de tenerse en cuenta el de este año, pero lo que está claro, es que tanto antes como ahora, se trata de una norma que no impone sanción alguna en caso de incumplimiento, lo que significa que la Comunidad podrá y debería hacerlo, pues ello supone tener una economía saneada y, además, a salvo de imprevistos.
La obligatoriedad de realizar las obras de accesibilidad ya estaba prevista en el citado art. 10.1 b) cuando señalaba: “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.
Ahora se ha incluido esta misma obligatoriedad cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.
No obstante, tanto antes como ahora, hay que tener en cuenta que, aunque en estos supuestos se trate de obras obligatorias, el art. 10.2 a) establece que habrá de aprobarse por mayoría simple de la regla 7 del art. 17 la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono.
Sin duda, la modificación que todas las Comunidades estaban esperando: la posibilidad de prohibir el arrendamiento o uso turístico de las viviendas, siempre sin efectos retroactivos, por acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios,a tenor de lo dispuesto en el art. 17.12 LPH.
Acuerdo que, una vez adoptado en Junta, habrá de notificarse a los propietarios ausentes, como establece la regla 8 del art. 17 para que en el plazo de 30 días desde la notificación puedan votar en contra, en caso contrario, se entenderá que su voto es a favor de lo adoptado en Junta.
Una vez aprobada esta prohibición, habrá de inscribirse en el registro para, de este modo, vincular a terceros adquirentes, como señala el art. 5, apdo. 3, LPH.
Además, y por el mismo quorum de las tres quintas partes, se podrán establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un aumento superior al 20 %. Ambos acuerdos no podrán tener efectos retroactivos.
